Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, erlebt oft eine unangenehme Überraschung: Das Finanzamt bewertet das Objekt häufig deutlich höher als den tatsächlichen Marktwert – und setzt damit eine erhebliche Erbschaft- oder Schenkungsteuer fest. Die gute Nachricht: Sie müssen diesen Wert nicht hinnehmen. Mit einem qualifizierten Immobiliengutachten nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen und Ihre Steuerlast erheblich senken.
In diesem Beitrag erklären wir, wie das Finanzamt Immobilien bewertet, wann sich ein Gutachten lohnt und welche Anforderungen es erfüllen muss, damit das Finanzamt es akzeptiert.
Wie das Finanzamt Immobilien bei Erbschaft und Schenkung bewertet
Grundlage für die Besteuerung ist der gemeine Wert (Verkehrswert) einer Immobilie nach § 9 BewG. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert anhand standardisierter Verfahren aus dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG):
• Vergleichswertverfahren: Anwendung bei Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäusern, wenn ausreichend Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse vorliegen.
• Ertragswertverfahren: Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
• Sachwertverfahren: Nachrangiges Verfahren, wenn weder Vergleichswerte noch Ertragswerte ermittelt werden können.
Seit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Berechnungsfaktoren im Sachwert- und Ertragswertverfahren aktualisiert. Die Folge: Viele Immobilien werden seit 2023 deutlich höher bewertet als zuvor. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass der Finanzamtswert über dem tatsächlichen Marktwert liegt – und damit die Relevanz eines eigenen Gutachtens.
§ 198 BewG: Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts durch Gutachten
Das Gesetz ermöglicht es ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen (§ 198 BewG). Ein solcher Nachweis ist möglich:
• Durch ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Fachkraft.
• Alternativ durch den tatsächlichen Verkaufspreis, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag veräußert wurde.
Wichtig: Schätzungen durch Makler oder Eigenberechnungen der Erben werden vom Finanzamt nicht als Nachweis anerkannt. Das Gutachten muss gerichtsfest, objektiv und methodisch nachvollziehbar sein.
Wann lohnt sich ein Immobiliengutachten? Die Rechenformel
Ein Gutachten kostet in der Regel zwischen 1.500 und 5.000 Euro, bei größeren oder komplexen Objekten auch mehr. Es lohnt sich, wenn die potenzielle Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Eine einfache Orientierungsformel:
Finanzamtswert minus Gutachterlicher Verkehrswert = Wertdifferenz. Diese Differenz, abzüglich des geltenden Freibetrags, ergibt die reduzierte Bemessungsgrundlage. Multipliziert mit dem persönlichen Steuersatz ergibt sich die Steuerersparnis.
Praktisches Beispiel: Finanzamtswert 700.000 €, gutachterlicher Wert 500.000 €, Kind als Erbe (Freibetrag 400.000 €). Ohne Gutachten werden 300.000 € versteuert (ca. 45.000 € Steuer bei 15 % Steuersatz), mit Gutachten nur 100.000 € (ca. 15.000 € Steuer). Ersparnis: 30.000 €. Gutachten kostete 2.500 €. Netto-Vorteil: 27.500 €.
Erfahrungswert: In der Praxis werden durch qualifizierte Gutachten häufig 20 bis 50 % niedrigere Verkehrswerte erzielt als der Finanzamtsansatz.
Freibeträge und Steuersätze: Was bei Erbschaft und Schenkung gilt
Die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad (§§ 16, 19 ErbStG). Folgende Freibeträge gelten (Stand 2026, unverändert):
• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (je Kind): 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 € (bei noch lebenden Eltern), sonst 400.000 €
• Urenkel: 100.000 €
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Alle weiteren Personen (Geschwister, entfernte Verwandte, Dritte): 20.000 €
Wichtig: Bei Schenkungen können die Freibeträge alle 10 Jahre neu genutzt werden. Eine frühzeitige Übertragung in mehreren Schritten kann die Gesamtsteuerlast daher erheblich reduzieren.
Sonderfall: Das Familienheim – vollständig steuerfrei übertragen
Eine wichtige Ausnahme gilt für das sogenannte Familienheim (§ 13 ErbStG): Eine selbstgenutzte Wohnimmobilie kann vollständig erbschaftsteuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übertragen werden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Die Immobilie wird vom Erblasser bis zum Tod selbst genutzt (oder er war aus zwingenden Gründen daran gehindert).
• Der Erbe beginnt unverzüglich (maximal sechs Monate nach Erbfall) mit der Eigennutzung.
• Die Selbstnutzung dauert mindestens 10 Jahre an. Bei vorzeitiger Aufgabe entfällt die Befreiung rückwirkend.
• Bei Kindern gilt eine Wohnflächenbegrenzung von 200 Quadratmetern.
Bei der Übertragung an die Kinder im Wege der Schenkung erfolgt keine Steuerfreistellung des Familienheims.
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Häufige Fragen zum Immobiliengutachten bei Erbschaft und Schenkung
1.Muss ich ein Gutachten vor oder nach dem Erbschaftsteuerbescheid beauftragen?
Beides ist möglich. Idealerweise beauftragen Sie das Gutachten, bevor Sie die Erbschaftsteuererklärung abgeben. Haben Sie bereits einen Bescheid erhalten, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
2.Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?
Nein. Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern. Maklerschätzungen oder Online-Bewertungstools werden nicht anerkannt.
3.Gilt die Regelung auch für Schenkungen?
Ja. § 198 BewG gilt gleichermaßen für Schenkungen wie für Erbfälle. Auch bei einer Schenkung zu Lebzeiten können Sie einen niedrigeren Verkehrswert durch Gutachten nachweisen und damit die Schenkungsteuer reduzieren.
