Wer eine vermietete Immobilie besitzt, schreibt sie in der Regel mit 2 % pro Jahr über 50 Jahre ab, so sieht es das Steuerrecht pauschal vor. Doch was viele Vermieter nicht wissen: Das Gesetz erlaubt eine deutlich höhere Abschreibung, wenn ein qualifiziertes Sachverständigengutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Statt 2 % sind damit 4 %, 6 % oder sogar 8 % AfA pro Jahr möglich, eine erhebliche Steuerersparnis, besonders bei hohen Steuersätzen für die Einkommensteuer.
Die aktuelle Rechtslage ist für Immobilienbesitzer so günstig wie seit Jahren nicht mehr. In diesem Beitrag erklären wir, wie das Restnutzungsdauergutachten funktioniert, was es kostet und für wen es sich lohnt.
Die gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und aktuelle Rechtsprechung
Das Einkommensteuergesetz sieht für die Gebäudeabschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) folgende Standardsätze vor:
- • 3 % pro Jahr (33 Jahre): Neubauten mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023
- • 2 % pro Jahr (50 Jahre): Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023
- • 2,5 % pro Jahr (40 Jahre): Gebäude mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ausdrücklich, statt der typisierten Nutzungsdauer die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer anzusetzen, vorausgesetzt, sie wird nachgewiesen. Der BFH hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (Az. IX R 14/23) bestätigt, dass dieser Nachweis auch durch ein nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstelltes Sachverständigengutachten erbracht werden kann.
Wichtige Entwicklungen: BMF-Schreiben aufgehoben, geplante Gesetzesänderung gescheitert
Die Rechtslage hat sich in den letzten zwei Jahren deutlich zugunsten der Steuerpflichtigen entwickelt:
BMF-Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben
Das Bundesfinanzministerium hatte 2023 durch ein restriktives Schreiben die Anforderungen an Gutachten zur Nutzungsdauerverkürzung erheblich verschärft. Mit einem neuen BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 wurde dieses Schreiben vollständig aufgehoben. Seitdem gilt wieder die BFH-Rechtsprechung: Maßgeblich ist allein, ob der Nachweis sachlich geeignet und nachvollziehbar ist. Es gibt keine bindenden methodischen Vorgaben mehr durch die Finanzverwaltung.
Jahressteuergesetz 2024: Geplante Streichung wurde nicht umgesetzt
Ursprünglich sollte im Jahressteuergesetz 2024 die Möglichkeit der verkürzten Nutzungsdauer für Gutachten erheblich eingeschränkt werden. Der Bundesrat hat diese geplanten Verschärfungen am 22. November 2024 gestoppt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt damit unverändert fort. Auch 2025 und 2026 können Immobilienbesitzer von einem Restnutzungsdauergutachten profitieren.
Für wen lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist besonders sinnvoll für:
- • Vermieter von Altbauimmobilien und Gebäuden mit Sanierungsstau, bei denen die tatsächliche Nutzungsdauer deutlich unter 50 Jahren liegt.
- • Käufer von Bestandsimmobilien, da die degressive Neubau-AfA für Bestandsobjekte in der Regel nicht greift.
- • Eigentümer von Gewerbeobjekten mit höherer Abnutzung (z. B. Lager-, Industrie- oder Bürogebäude).
- • Vermieter mit hohem Grenzsteuersatz: Je höher der persönliche Steuersatz (42 % oder 45 %), desto stärker wirkt jede zusätzliche Abschreibung.
- • Objekte mit nachweisbaren baulichen Mängeln, ungünstigen Grundrissen oder wirtschaftlicher Entwertung durch Lage oder Energieeffizienzprobleme.
Nicht sinnvoll ist ein Gutachten für selbstgenutzte Immobilien (steuerlich nicht abschreibbar), frisch kernsanierte Objekte und Neubauten ab Baujahr 2023 (bereits 3 % AfA).
Was ein Gutachten nachweisen muss: Technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer
Das Gutachten muss plausibel und individuell begründen, warum die Restnutzungsdauer kürzer ist als die typisierten 50 Jahre. Zwei Ansätze werden anerkannt:
- • Technische Nutzungsdauer: Der Zeitraum, in dem sich das Gebäude technisch abnutzt. Bauschäden, Baumängel und Materialverschleiß sind hier die maßgeblichen Faktoren.
- • Wirtschaftliche Nutzungsdauer: Kommt in Betracht, wenn das Gebäude zwar technisch noch nutzbar ist, aber wirtschaftlich bereits verbraucht ist – etwa wegen eines ungünstigen Grundrisses, fehlender Marktgängigkeit oder drohender Abrissreife.
Das Finanzgericht Münster hat in einem Urteil vom 2. April 2025 (Az. 14 K 654/23) erneut bestätigt, dass ein sachverständiges Gutachten nach ImmoWertV anerkannt werden muss, wenn es die Restnutzungsdauer überzeugend begründet.
Kosten und Ertrag: Was ist realistisch?
Typische Kosten für ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten liegen zwischen 500 und 2.000 Euro, je nach Objektgröße und Komplexität. Die Steuerersparnis übertrifft diese Kosten in der Regel bereits im ersten Jahr deutlich. Rechenbeispiel: Gebäudewert 400.000 €, reguläre AfA 2 % = 8.000 € jährlich. Restnutzungsdauergutachten weist 25 Jahre aus, damit AfA 4 % = 16.000 € jährlich. Zusätzliche Abschreibung: 8.000 € pro Jahr. Bei 42 % Steuersatz: jährliche Mehrersparnis von 3.360 €.
ALP Steuerberatung: Wir prüfen den AfA-Hebel für Ihre Immobilie
Die Entscheidung für ein Restnutzungsdauergutachten sollte Teil eines steuerlichen Gesamtkonzepts sein. ALP Steuerberatung am Hofgarten in Düsseldorf prüft für Sie, ob und in welcher Höhe eine Verkürzung der Nutzungsdauer realistisch ist, welche Anforderungen das zuständige Finanzamt an das Gutachten stellt und wie das Gutachten optimal in Ihre Einkommensteuererklärung eingebunden wird.
Jetzt Beratungstermin vereinbaren: Sprechen Sie mit unserem Team. Wir analysieren Ihren AfA-Optimierungspotenzial und empfehlen qualifizierte Sachverständige.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
1.Kann ich ein bereits laufendes Mietobjekt rückwirkend auf eine kürzere Nutzungsdauer umstellen?
Ja, grundsätzlich ist eine Anpassung der AfA für zukünftige Steuerjahre möglich. Die Gebäude-AfA erwächst nicht in Bestandskraft – sobald ein Gutachten anerkannt wird, läuft die höhere Abschreibung bis zur vollständigen Abschreibung des Gebäudes fort.
2.Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
Sie können Einspruch einlegen und sich dabei auf die aktuelle BFH-Rechtsprechung (Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024) berufen. Die Rechtslage ist seit der Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens deutlich günstiger als noch vor 2025.
3.Muss der Gutachter zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung durchführen?
Eine Vor-Ort-Besichtigung erhöht die Qualität und Überzeugungskraft des Gutachtens erheblich und ist für einen Großteil der Finanzämter weiterhin ein wichtiges Qualitätsmerkmal, auch wenn sie seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom Dezember 2025 nicht mehr formal zwingend vorgeschrieben ist.
